به گزارش الف، عدم ثبت مالکیت ها، یکی از علل اصلی افزایش حجم پرونده های ورودی قوه قضائیه است، به طوری که عمده پرونده‌های مطرح در دستگاه قضایی مربوط به انجام معاملات با اسناد عادی (توسط مشاورین املاک یا بدون واسطه و توسط خود افراد) است که به اذعان مسئولین قضایی، شیوه فعلی استفاده از قولنامه های عادی، هزینه های فراوانی بر دستگاه قضائی تحمیل کرده است (3).
به عنوان مثال، براساس اظهارات رییس سازمان ثبت اسناد و املاک کل کشور منشأ حداقل 50 درصد از پرونده‌های حقوقی در کشور، معاملات عادی بدون ثبت رسمی و اختلافات مالی است (4). علاوه بر آسیبهای متعدد ناشی از معاملات عادی، تثبیت مالکیتها تاثیر بسیار زیادی در نظم حقوقی و امنیت اقتصادی در کشور دارد و در بند 67 سیاست های کلی برنامه ششم توسعه بر توسعه این موضوع تاکید شده است.
رواج اسناد مشاعی، ریشه زمین خواری اراضی کشاورزی
یکی از مسائلی که منجر به بروز اختلافات و عمدتا زمینخواری در زمینهای
کشاورزی می‌شود، این موضوع است که در گذشته مردم بر اساس سهم اراضی مُشا‌ع
(مالی که چند نفر در آن شریک باشند و سهم هر یک را نتوان در خارج، از هم
تشخیص داد و در نتیجه، تصرف هر یک از مالکان در این نوع اموال به شکلی که
با مالکیت سایر شریکان معارض باشد، جایز نیست؛ مانند مالکیت مالکان یک
ساختمان آپارتمانی، نسبت به راه روی مشترک و یا راه پله) مالک اراضی
کشاورزی بودند نه بر اساس حدود اراضی! بر همین اساس هم مطابق با آمارهای
اعلام شده توسط صفر نیازی، مدیرکل مهندسی و حدنگاری اراضی کشاورزی کشور در 9
مهرماه امسال، سند 95 درصد از اراضی کشاورزی کشور در شرایط فعلی، مشاعی
است.
از این رو بین مالکان و مدعیان اراضی اختلافات اساسی بر سر حدود
آن شکل گرفته است و برخی افراد با سوء استفاده از سند مشاعی بخشی از منابع
طبیعی را به صورت رسمی و قانونی تصرف می کنند. به عنوان مثال، چند سال قبل،
در یکی از مناطق روستایی خوش آب و هوای مشهد که دارای سند مشاعی بوده است،
عده ای مسیل روستا را که محل عبور سیلاب ها بوده را پر کرده و از طریق
جزیره سازی به عنوان زمین بایر و به استناد سند مشاعی، سند رسمی مالکیت از
سازمان ثبت اسناد و املاک دریافت کرده اند. مثال های متعدد مشابه ای در
مناطق مختلف کشور به خصوص مناطق خوش آب و هوا به صورت روزانه اتفاق می
افتد. بنابراین در حوزه املاک و مستغلات با دو مسئله اصلی مواجه هستیم:
تثبیت مالکیت و حدود ملک.
اجرای قانون کاداستر، اقدامی مناسب ولی ناکافی برای خروج از بحران مالکیت!
یکی از اقدامات سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای حل مسائل مرتبط با
مالکیت در سال های اخیر، اجرای قانون کاداستر(حدنگاری) است که با جدیت توسط
این سازمان در حال اجرا است. یکی از انتقادات وارد به سازمان ثبت اسناد و
املاک کشور در این زمینه این موضوع است که این سازمان مسئله مالکیت را از
مسئله حدود اراضی تفکیک نکرده است و با اجرای قانون کاداستر به دنبال حل
مسئله مالکیت است.
در حالی که کارکرد اصلی این قانون مربوط به آمایش
سرزمینی و حفظ کاربری اراضی است و برای حل مسئله مالکیت باید اقدامات اساسی
دیگری از جمله ساماندهی سند عادی در معاملات مردم صورت گیرد. در این خصوص،
علی ابراهیمی، عضو کمیسیون کشاورزی مجلس در مصاحبه با خبرگزاری خانه ملت
در تاریخ 27 مهرماه امسال گفته است: «مشکل اراضی کشور با اجرای قانون
کاداستر حل نخواهد شد زیرا قبل از آن باید مالکیت این اراضی تعیین تکلیف
شود، متاسفانه بعد از قانون اصلاحات اراضی کشاورزی پیش از انقلاب اقدام
موثری در خصوص تعیین تکلیف اراضی ملی و کشاورزی صورت نگرفته است».
همانطور که گفته شد، قانون کاداستر تنها می‌تواند مساحت و موقعیت اراضی در مناطق مختلف را مشخص کند اما تکلیف تصرف اراضی و مالکیت آنها را نمی‌تواند تعیین نماید. بنابراین ضرورت دارد قبل از مشخص کردن حدود زمینها، مشکل اسناد عادی و تثبیت مالکیت ها حل شود. امید است مسئولین قضایی هر چه سریعتر به راهکارهای مناسب برای حل مسئله حدود مالکیت و تثبیت آن توجه کنند و این راهکارها را اجرایی نمایند تا جلوی زمینخواریهای گسترده بخصوص در مناطق خوش آب و هوای کشور گرفته شود و در نتیجه، از افزایش بی رویه پرونده های قضایی جلوگیری شود و مشکلات مردم در این زمینه به شدت کاهش یابد.
پی نوشت:
1- آیت الله آملی‌لاریجانی، رییس قوه قضائیه در همایش نقش توسعه ثبت و سند
رسمی در نظم حقوقی و کاهش دعاوی در ساری گفت: «امروز حدود 15 میلیون
پرونده در دستگاه قضایی وجود دارد که با این کثرت پرونده هر کاری را برای
کاهش پرونده‌های قضایی انجام دهیم خوب است». (8/11/1394)
2-
حجت‌الاسلام محمدمهدی احمدی‌میانجی، رییس شوراهای حل اختلاف کشور ر همایش
روسای حوزه‌های قضایی و قضات شوراهای حل اختلاف استان اصفهان گفت: «سالیانه
20 درصد به مجموعه پرونده‌های ورودی قوه قضاییه افزوده می‌شود که با این
رشد پرونده و کمبود نیرو، اگر شوراهای حل اختلاف نبود اطاله دادرسی و
مشکلات ناشی از این موضوع را در کل کشور شاهد بودیم».